Avant de s'engager dans une vente à réméré, une question s'impose : combien cela va-t-il vraiment coûter ? Car si ce mécanisme offre une vraie bouée de sauvetage aux propriétaires en difficulté, il n'est pas sans frais. Décote sur le prix de vente, honoraires, indemnité d'occupation, prix de rachat : voici un tour d'horizon complet et honnête des coûts à anticiper.
Contrairement à une vente classique, un bien vendu en réméré ne part pas au prix du marché. L'investisseur achète le bien avec une décote de 30 à 70 % par rapport à sa valeur réelle en fonction de la localisation du bien.
Ce n'est pas une arnaque : c'est la contrepartie du risque pris par l'investisseur, qui immobilise son capital pendant plusieurs années avec l'incertitude que le vendeur rachète.
Exemple concret : un appartement estimé à 300 000 € sera vendu entre 90 000 € et 210 000 €. C'est sur cette somme que le vendeur peut compter pour rembourser ses dettes.
Les honoraires de l'intermédiaire
Dans la plupart des cas, une société spécialisée joue le rôle d'intermédiaire entre le vendeur et l'investisseur. Sa rémunération représente généralement entre 6 et 8 % TTC du prix d'acquisition.
Ces honoraires sont prélevés directement sur le produit de la vente : le vendeur ne les règle pas séparément, mais il les supporte indirectement, car ils viennent réduire la somme qu'il perçoit.
Les frais de notaire
L'acte de vente à réméré est obligatoirement signé devant notaire. Le montant des frais de notaire varie selon le profil de l'acquéreur :
- Environ 2 à 2,5 % du prix de vente si l'investisseur est un marchand de biens (cas le plus fréquent dans les opérations de réméré structurées).
- Environ 7 à 8 % si l'acquéreur est un particulier.
Là encore, ces frais sont à la charge de l'acquéreur dans le droit commun, mais ils sont souvent répercutés sur le montant net perçu par le vendeur selon les modalités de l'opération.
L'indemnité d'occupation
Pendant toute la durée du réméré, le vendeur reste dans son logement mais verse une indemnité d'occupation à l'investisseur. Ce n'est pas un loyer au sens juridique du terme, mais son rôle est similaire. Son montant est librement fixé entre les parties, et se situe généralement entre 8 % et 16 % par an du prix payé par l'investisseur.
Exemple : pour un bien racheté 200 000 € par l'investisseur, l'indemnité annuelle représente entre 16 000 € et 32 000 €.
Elle peut être réglée de deux façons :
- 1. Prépayée à la signature : déduite directement du montant versé au vendeur. C'est la formule la plus courante : le vendeur n'a plus rien à débourser pendant la durée du réméré.
- 2. Mensuelle : versée chaque mois tout au long de l'opération.
Le prix de rachat
Pour récupérer son bien, le vendeur doit rembourser le prix d'achat initial versé par l'investisseur, augmenté des frais prévus dans l'acte. Certains acteurs du marché ajoutent également une plus-value de sortie, un supplément exigé au moment du rachat.
Le prix de rachat n'est donc pas le prix du marché, mais le prix convenu à l'acte. Il est fixé dès le départ et ne varie pas. C'est un point essentiel : le vendeur sait dès la signature combien il devra payer pour récupérer son bien.
Récapitulatif des coûts
Honoraires de l'intermédiaire : 6 à 8% du prix d'acquisition
Frais de notaire (marchand de biens) : ~2 à 2,5 % du prix de vente
Indemnité d'occupation : 8 à 16 % par an du prix investi
Plus-value de sortie (selon contrat) : Variable
Ce qu'il faut retenir
Le réméré s’adresse à des situations dans lesquelles les options classiques sont fermées. Il n’y a qu’une seule condition pour être éligible : faire estimer la valeur réelle du bien immobilier. L'essentiel est de bien comprendre l'ensemble des frais avant de signer, de les avoir formalisés dans l'acte notarié, et de s'assurer que le prix de rachat est réaliste au regard de sa capacité financière future.